건축공사(사업)의 일반적인 절차 및 유의점

건축공사의 일반적인 절차


1. 예산을 고려하여 매입할 부동산을 사전에 정한다.
○ 구입전 부동산의 가격수준, 원하는 지역, 개발시 수익률등을 사전에 정하고 그 기준에 맞는 부동산을 찾는것이 바람직하다. 최고 저렴하면서 최고 좋은 부동산을 구입하기를 원하는 것은, 현실적으로 불가능하고 시간만 낭비하게 된다.
○ 전체 사업비 예산수립시 건축공사의 경우 예상치못한 곳에서 비용이 발생하므로 제세 공과금등을 포함하여 10~20% 여유있게 자금을 확보하여야 한다.

2. 서류를 통하여 해당부동산을 분석한다.
○ 토지이용계획확인원[부동산소재 시(구,군)청, 각동사무소 팩스민원신청발급]
: 해당 부동산의 개발가능여부를 확인할 수 있는 규제사항등 확인
○ 지적도 or 임야도[부동산소재 시(구,군)청, 각동사무소 팩스민원신청발급]
: 진입도로등 확인(통상 폭4m이상(읍면지역 2m이상), 건축면적2,000m2이상인 경우 6m이상)
○ 등기부등본(전국 모든 등기소 또는 인터넷으로 발급)
: 소유자 및 담보제공내용, 소송 내용등을 파악할 수 있다.(특히 가처분, 예고등기, 경 매개시등기등에 대하여 주의)
○ 해당 지자체의 도시(군)계획조례(지자체 홈페이지에서 열람)를 확인하여 건축제한 및 용적율/건폐율 확인
○ 또한 해당 구청이나 시청(군청) 도시(계획)과련부서, 건축관련부서, 산림관련부서등을 직접 찾아가 토지이용계획확인원상 규제내용이나 해당 부동산의 개발가능 여부를 상담 한다.

3. 현장 실사
○ 주변환경 (생활편의시설, 관공서, 병원, 학교등)
○ 진입도로현황 (사도, 도로법에 의한 도로, 관습상도로등 파악)
: 진입도로는 토지이용계획확인원 및 등기부등본을 확인하여 사도, 관습상의도로 여부 를(사도인 경우 도로 사용동의서가 필요, 일부지자체 관습도로에 대하여도 동의서요구)
○ 오수관로 유무, 상수도, 전기, 통신
○ 임야의 경우 산림이 무성하거나 경사도가 급한경우는 인.허가불가능할 경우도 있음
○ 통상적인 건축공사외에 별도의 비용발생요인(교량건설, 도로공사, 옹벽공사등)이 있는 지 확인
○ 인근 부동산사무소나 지역사람들에게 가격수준, 문제점등에 대하여 상담

4. 설계사무소 상담
○ 서류검토와 현장실사 결과 취득목적에 어느정도 부합되는 부동산의 경우 지역 토목설 계사무소(통상 시(구)청이나 군청 소재지에 많음)2~3곳을 방문하여 개발가능성 상담.
○ 지목이 대지가 아닌 경우 대지로 지목변경이 필요하므로 토목설계사무소와 상담하고, 지목이 대지인 경우에는 건축설계사무소와 상담하는 것이 바람직함.

5. 설계 및 인.허가
토목설계는 해당 부동산에 대하여 잘아는 부동산 소재지 지역 업체에 의뢰하는 것이 바람직하다. 또한 건축 또는 토목 설계 사무소 선정시 2~3개 업체와 상담하여 인.허가 업무에 대하여 해박하고, 비용이 저렴한 업체로 선정한다. 비용이 저렴하다는 이유만으로 업체 선정시 인.허가 지연등으로 더 많은 비용이 소요되는 경우도 있으므로 주의한다.

6. 시공업체 선정 및 시공
○소규모공사의 경우 설계도면이 부실한 경우가 많은데 이는 차후 공사내용에 대한 분쟁 의 소지가 있으므로, 다소 설계비를 더 지불하더라도 명확하고 상세한 도면을 작성하여 이를 근거로 공사가 이루어 지도록하고, 도면에 명기되지 않은 부분은 사전에 시공내용 을 명확히 하여 분쟁이 발생하지 않도록 한다.
○시공업체 선정시 직접 2~3개업체와 상담하여 관련법에 대한 지식과 시공능력을 평가 한 후 가격이 저렴한 업체를 선정한다. 터무니 없이 저렴한 공사비를 제시하는 경우 향 후 공사비증액을 요구하거나, 부실시공의 우려가 있으므로 가격이 저렴하다는 이유로 업체를 선정할 경우 예상보다 더 많은 비용과 시간이 소요될 수 있다.
○공사진행 중 수시로 설계사무소와 시공자, 발주자가 협의하여 발생하거나 예상되는 문 제를 해결하고, 준공에 필요한 서류등을 수시로 확인하여 준비한다. 소규모 공사의 경우 인.허가 시점외에는 발주자, 시공자, 설계사무소의 협의가 없어 준공시점에 뜻하지 않은 문제들이 발생하는 경우가 많다.

7. 준공 및 사용
건축관련법외 소방,전기,통신,오수등 개별법에 의한 준공허가를 받은 후 건축준공신청

※ 위의 내용은 일반적인 사항으로 개별적인 사안에 따라 다른 기준이 적용될 수 있습니다.

※ 부동산은 누구나 알면서도 복잡한 것입니다. 주위 사람들에게 물어보면 모든 한마디 정도는 조언하는 나름대로 전문가(?)들입니다. 그러나 일반인들이 실제로는 막상 부동산을 구입하고 건축을 하려면 막막하고 수많은 관련법이 있음을 알게된다. 한번 잘못된 선택의 댓가는 너무나 큽니다.
기본적인 관련서류를 검토하고, 반드시 현장실사를 한후 관련전문가(설계사무소, 담당공무원,시공회사등)들과 상담한다면 그 위험은 크게 경감시킬 수 있을뿐만아니라 성공적인 부동산 투자가 될수 있을것입니다.